こんにちは、売買担当の永田です！

 

皆様も一度は受け取ったことがあるであろう、不動産屋さんに相談すると随時送られてくる

・物件掲載ページ

・物件情報シート

 

こちらについて、

「どこを見るのがいいんだろう？」

「結局あんまりわからない...」

という方も多いんではないでしょうか。

 

今回は、物件情報シートを通して不動産屋さんが教える、

物件情報シートの見方をご紹介します！

 

この記事を見れば不動産についての基本的な事はHP、物件情報シートからわかるようになります。

是非最後まで目を通してください！

 

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　物件資料の確認すべきところ

 

それでは早速、実際の物件資料を基に見方を確認していきましょう！

①物件のストロングポイント紹介欄

ここには、物件の詳細やストロングポイントになる部分が記載されています。

不動産屋さんが思うこの物件のオススメポイントとなるため、将来的にもし再度売却となった際にも注目すべきポイントとなります。

 

②物件写真・間取・地図

ここでは物件の外観や間取り、室内の状況、地図等が確認できます。

物件シートやHPの写真は、基本的に沢山撮られた中で特にいい写真を選んでアップしていることが基本です。

実際の内覧の際には、ＨＰ等に載っていない部分について故障がないか、心配な点がないかを特にしっかり確認しましょう。

物件と周辺地、物件と道路に高低差がある物件は実は将来的な造成費用がかかる可能性があったり、実は目に見えない注意ポイントもあります。

 

③価格

不動産の価格です。

ここでご相談時必ずある、「価格交渉は実際どれくらいできるか？」という質問についてお答えします。

・売り出し開始の時期

・最近価格が下がったのはいつか

・物件の問い合わせの総数

・売主さん早期の売却を希望しているか

 

実は物件によって上記の現状によって変わってくるんです。

 

その為、不動産によっては記載の価格から100万円以上お値下げできる場合もあれば、値下げが出来ない物件も。

具体的な価格交渉の確度、価格交渉の幅等の詳細は直接問い合わせてみないとわからない部分となります。

上記より、価格交渉を希望の場合は、購入の意志を伝えた上で当社担当に交渉幅を相談いただけるとと思います！

 

④都市計画、用途地域

➝　都市計画

都市計画とは主に「市街化区域」「市街化調整区域」「指定外」にわかれます。

●市街化区域（市内）　...　ルールに則って建物を建てていいエリア

●市外化調整区域（例：舞野、細見、三須等）　...　基本的には建物を建てられないエリア

●指定外（例：行縢等）　...　自由に建物を建てていいエリア

 

ここで注意が必要なのが、「市街化区域」及び「指定外」エリアについては、建築に一定の条件を必要とされたり、基本的にライフラインの整備が行われていない場所が多い事です。

そのため、例えば購入したものの、建築を出来ない土地だったり、上下水道の配備に費用が別途かかったり、場合によっては浄化槽の設置等が必要となりますので注意が必要です。

 

➝　用途地域

用途地域とは、簡単にいうとその付近のエリアをどう活用すると決められているかです。

例えば、高い建物を敷地いっぱいに建てていい商業エリア、隣地と一定の間隔を空けて一定以上の高さの建物は立てられない一種低層エリア等、用途地域によってルールが決まっています。

（国土交通省：https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/kanminrenkei/content/001373094.pdf）

実はこれによって、エリア別に建てられない建物もあるので、特に事業用地を探す際には注意が必要です。

（国土交通省：https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/kanminrenkei/content/001373094.pdf）

 

⑤建蔽率、容積率

建蔽率　...　土地全体の何割まで建物を建てていいか

容積率　...　土地全体の何倍の床面積の建物を建てていいか

 

先ほどの用途地域に関連してこれらが決まります。

コンパクトな土地の場合、これら建蔽率や容積率で希望通り建てられない場合もあるので、建築会社と要検討が必要となります。

 

⑥面積

土地面積、もしくは建物面積の項目。

実は土地の面積は登記上の公簿面積と実際に測った実測面積は相違するのが一般的なんです...！

測量は基本的に契約後引き渡しまでの間に行われるのが普通なので、実際の面積がHP等に記載の通りだとは限らないのでご注意ください。

 

また、中古住宅の場合は、過去に増築の経緯があり、登記面積と実際の面積が相違することもよくあります。

登記されていない増築物件については、将来的に増築登記を求められたり、固定資産税の支払いを求められたり、住宅ローンが通らなかったりと様々なトラブルとなる可能性があります。

増築部は登記されているか、引き渡しの際はどのような扱いになるか等、注意が必要ですので具体的対応については随時担当にご確認ください！

 

⑦接道

物件と道路の状態です。

建築においては現在、４ｍ以上の道路に２ｍ以上接道していないと再建築ができないというルールがあります。

そのため、接道の道路が４ｍ未満だった場合は、一部を将来的に道路にする「セットバック」という手続きが必要であったり、場合によっては再建築が出来ない物件もあります。

４ｍ未満だった場合は、将来的な可能性について担当に確認しましょう。

 

 

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　さいごに

今回紹介した確認ポイントを元に、物件シートやHPを見てもらえれば、概要を理解する事が出来ます！

ただし、実際の不動産はこれ以外にも注意が必要であったり、その物件独自の問題を抱えている物件もあります。

当社はそういった具体的な注意ポイント、物件のメリット等をわかりやすくご説明させていただきます！

他社物件でも勿論当社でご相談可能ですので、気になる物件があれば、先ず当社にご相談ください！